Arsa sahiplerinin en sık sorduğu soru şudur: “Kaç daire bana kalır?” Cevap, arsanın imar durumuna, konumuna ve inşaat maliyetine göre değişir. Her arsa için ayrı hesap yapılır; bu yazıda o hesabın nasıl kurulduğunu adım adım anlatıyoruz.
Önce imar durumu
Belediyeden alınan imar durumu belgesi, arsaya ne kadar yapı yapılabileceğini gösterir. Paylaşım hesabının temeli üç değerdir: emsal, TAKS ve izin verilen kat adedi ya da bina yüksekliği.
Emsal (KAKS)
Emsal, yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Örneğin 500 m² bir parselde emsal 1,50 ise emsale konu inşaat alanı 750 m²’dir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde sayılan bazı alanlar (belirli sınırlar içinde merdiven, asansör boşluğu, sığınak, otopark gibi) emsal hesabına katılmaz. Bu yüzden binanın toplam brüt alanı ile emsal alanı aynı değildir.
TAKS
Taban alanı katsayısı, binanın zemine oturduğu alanın parsel alanına oranıdır. Aynı 500 m² parselde TAKS 0,30 ise bina tabanı en fazla 150 m² olabilir. Emsal ile birlikte düşünüldüğünde kaç kat çıkılacağını ve her katın büyüklüğünü belirler.
Çekme mesafeleri ve kat adedi
Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri ile izin verilen yükseklik, TAKS’ın her zaman tam kullanılamamasına yol açabilir. Dar veya köşe parsellerde bu etki belirgindir.
Oranı belirleyen kalemler
- Konum ve satış değeri: Bölgedeki konut satış fiyatları, yüklenicinin payından elde edeceği geliri belirler.
- İnşaat maliyeti: Malzeme, işçilik, iskele, kalıp, hafriyat ve ince işler.
- Resmi giderler: Proje, ruhsat harçları, yapı denetim ücreti, iskân ve abonelik bedelleri.
- Arsanın özellikleri: Eğim, zemin durumu, şekil ve cephe.
- Mevcut yapı: Yıkım maliyeti ve inşaat süresince kira yardımı.
- Otopark: Yönetmelikteki otopark ihtiyacının parselde karşılanıp karşılanamayacağı.
Yüzdeden önce daire listesi
Aynı oran, farklı daire dağılımlarıyla çok farklı sonuçlar doğurabilir. Zemin kat ile üst kat, cadde cephesi ile arka cephe aynı değerde değildir. Bu yüzden teklifin yalnızca yüzde olarak değil, hangi dairenin kime kalacağını gösteren bir dağılım tablosuyla verilmesi gerekir.
Değerlendirme için gereken belgeler
- Tapu fotokopisi veya ada/parsel bilgisi
- İmar durumu belgesi (yoksa belediyeden alınabilir)
- Varsa aplikasyon krokisi
- Mevcut yapı varsa ruhsat ve iskân bilgisi