Kat karşılığı modelde arsa sahibi arsasını, yüklenici ise inşaatı ortaya koyar. İnşaat bittiğinde bağımsız bölümler önceden anlaşılan oranda paylaşılır. Hukuktaki adıyla “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, Türk Borçlar Kanunu’nda ayrı bir sözleşme türü olarak düzenlenmemiştir; uygulamada eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleştiği karma bir sözleşme olarak kabul edilir.
Sözleşme neden noterde yapılır?
Sözleşme, arsa sahibine yükleniciye tapu devretme borcu yüklediği için resmi şekle tabidir. Bu nedenle noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Adi yazılı olarak ya da noterde yalnızca imza onayıyla (“onaylama şeklinde”) yapılan sözleşmeler geçersizlik riski taşır ve uyuşmazlıkta tarafları korumaz.
Sözleşmede mutlaka olması gerekenler
- Taraflar ve taşınmaz: Tüm hissedarların kimlik bilgileri, ada, parsel ve tapu kayıtları.
- Projenin tanımı: Kat adedi, bağımsız bölüm sayısı, daire tipleri ve yaklaşık brüt alanlar.
- Paylaşım oranı ve dağılım listesi: Hangi dairenin kime kalacağı kat, cephe ve numarasıyla yazılmalıdır. Sadece yüzde yazmak, sonradan “iyi daire kimde” tartışmasına yol açar.
- Süre: İşe başlama ve teslim tarihleri. Sürenin hangi tarihten itibaren işleyeceği (örneğin yapı ruhsatının alındığı tarih) açıkça belirtilmelidir.
- Gecikme cezası: Teslimde gecikme hâlinde ödenecek bedel ve hesaplama biçimi.
- Teknik şartname: Beton sınıfı, donatı, yalıtım, doğrama, kapı, mutfak ve banyo malzemeleri marka veya standartlarıyla sözleşme ekinde yer almalıdır.
- Tapu devir takvimi: Yükleniciye düşen payların hangi aşamada devredileceği.
- Masrafların dağılımı: Ruhsat harçları, yapı denetim ücreti, iskân, elektrik, su ve doğalgaz bağlantı bedelleri kimin üzerinde?
- Kira yardımı: Mevcut yapı yıkılacaksa, inşaat süresince arsa sahibine kira yardımı yapılıp yapılmayacağı.
- Fesih koşulları: İşin durması ya da yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde ne olacağı.
Kademeli tapu devri arsa sahibini korur
Yükleniciye düşen payların tamamının işin başında devredilmesi, arsa sahibini savunmasız bırakır. Uygulamada payların inşaatın seviyesine bağlı olarak (örneğin kaba inşaat, ince işler ve iskân aşamalarında) parça parça devredilmesi daha dengeli bir yöntemdir. Devir aşamaları ve her aşamada devredilecek bölümler sözleşmeye yazılmalıdır.
İmzadan önce yükleniciyi tanıyın
- Daha önce tamamladığı ve iskânı alınmış binaları yerinde görün.
- O binalarda oturanlarla konuşun; teslim süresine ve sonrasındaki ilgiye dair sorular sorun.
- Şirketin ticaret sicil kaydını ve yetkililerini kontrol edin.
- Teklifin yazılı ve daire daire dağılım tablosuyla verilmesini isteyin.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Sözleşme öncesinde bir avukattan destek almanızı öneririz.