Kentsel dönüşüm, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde, deprem riski taşıyan yapıların yıkılıp güncel yönetmeliklere uygun şekilde yeniden inşa edilmesidir. Süreç birkaç resmi aşamadan oluşur ve her aşamanın kendine ait belgeleri vardır.
1. Riskli yapı tespiti
Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Başvuru için tüm maliklerin onayı gerekmez; maliklerden biri tek başına başvurabilir. Hazırlanan rapor yetkili idarece onaylandıktan sonra tapu kaydına belirtme olarak işlenir ve maliklere tebliğ edilir.
Tespite itiraz etmek isteyen malikler, tebliğden itibaren 15 gün içinde yetkili idareye başvurabilir. İtirazlar teknik heyet tarafından değerlendirilir.
2. Malik kararı
Riskli yapıda yıkım sonrası uygulamaya (yeni projeye, yükleniciye, paylaşıma) ilişkin kararlar, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Bu eşik, 9 Kasım 2023’te Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile üçte ikiden salt çoğunluğa indirildi. Hesaplamada kişi sayısı değil, arsa payı esas alınır.
Karara katılmayan maliklerin payları için kanunda ayrıca bir satış usulü öngörülmüştür. Bu aşama hukuki sonuç doğurduğu için kararın usulüne uygun alınması ve tutanağa bağlanması önemlidir.
3. Yüklenici seçimi ve sözleşme
Malikler ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Sözleşmede mutlaka yer alması gereken başlıklar:
- Daire dağılım tablosu: hangi dairenin kime kalacağı kat, cephe ve numarasıyla
- Teslim süresi ve sürenin başlangıç tarihi
- Gecikme halinde uygulanacak yaptırım
- Malzeme ve teknik şartname
- Kira yardımı yapılıp yapılmayacağı, tutarı ve süresi
- Tapu devrinin hangi aşamalarda yapılacağı ve teminatlar
4. Tahliye ve yıkım
Riskli yapı kesinleştikten sonra idare, maliklere yapının tahliyesi ve yıktırılması için 60 günden az olmamak üzere süre verir. Bu süre içinde elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kapatılır, bina boşaltılır ve yıkım yapılır.
5. Proje, ruhsat ve inşaat
Zemin etüdü yapılır; mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler hazırlanır. Statik proje Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne (TBDY 2018) göre çizilir. Belediyeden yapı ruhsatı alındıktan sonra inşaat, 4708 sayılı Kanun gereği bağımsız bir yapı denetim kuruluşunun kontrolünde yürür.
6. İskân ve tapu teslimi
İnşaat tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınır, kat mülkiyetine geçilir ve bağımsız bölümler sözleşmedeki dağılıma göre maliklere tapuda tescil edilir.
Hak sahiplerine sağlanan destekler
- Kira yardımı: Şartları sağlayan hak sahiplerine Bakanlıkça kira yardımı yapılabilir.
- Harç ve vergi istisnaları: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemler için tapu harcı, noter harcı ve belediye harçları gibi kalemlerde istisnalar öngörülür.
- KDV: Riskli yapının yerine yapılan konutlarda, belirli koşullarla ve mevcut alanın 1,5 katına kadar olan kısım için indirimli KDV oranı uygulanabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için işlem öncesinde güncel düzenlemeyi ve uzman görüşünü kontrol edin.